采购需求

一、项目概况

项目地点：皇姑区庐山路 3号。办公楼层：3层，建筑面积：3463㎡，庭院面积：2663㎡，17个办公室，3个厕所，500㎡地下室1个。

二、管理目标

1.管理规范有序,服务周到热情。

2.环境绿化优美,卫生洁净、物品整洁。

3.巡查到位，确保安全无事故。

4.设施设备维修保养良好。

5. 职工食堂品类丰富，营养均衡。

6. 能圆滿完成各项临时性工作。

三、职责要求

1.遵守采购单位规章制度和保密规定，维护采购单位的合法权益和形象，不得借采购单位的名义做虚假和不实宣传。

2.按采购单位要求，不得将委托管理事项转给第三方。

3.保持同采购单位管理职能部门的密切联系，遇有重大事项要及时报告和反馈信息，充分尊重采购单位的意见，接受采购单位的建议、监督和指导，定期向采购单位进行民主测评及问卷调查，保证物业服务总体满意率达到95％以上，如不达标，限期15日内整改完毕。

4.严格审核录用本物业项目物业人员，保证特殊岗位从业人员具有法律、法规和行业规章所要求的资质、等级等证书；如调整管理人员及技术骨干，应事先与采购单位协商，并将新进人员的情况书面向采购单位通报，经采购单位同意后实施。

5.物业人员应维护采购单位的利益和形象，遵守采购单位各项规章制度，在日常工作中使用文明用语，着装统一，佩带明显标志，工作规范，作风严谨，文明服务，严格考勤。

6.物业人员头发要整洁，不留奇异的发型；不得披头散发，不戴夸张的头饰。上班应化淡妆，但不得浓抹脂粉、不涂有色指甲油、不抹浓香水。注意个人卫生，班前不许吃带有异味（姜葱蒜味）的食品，不得饮酒，饭后要漱口。不得随地吐痰，乱丢杂物。

7.物业人员上班时间应保证室内安静，不大声喧哗、打闹、吹口哨、唱小调、看报纸、干私活、化妆；不得敲桌椅或玩弄其他物品。要做到说话轻、走路轻、操作动作轻，保证良好氛围。

8.及时调整采购单位认为不适合继续在采购单位工作的物业公司工作人员（以采购单位书面通知为准）。

9.建立从业人员考勤制度及岗前和在岗培训制度，对从业人员的工作质量、效率进行动态管理和监督。

四、物业管理项目职责范围、人数、人员要求及管理要求（计 1 2 人）

本次招标按以下 5 个部分：

（一）项目管理与综合服务

1.人员配备：2人。其中：

物业经理 1人。男女不限，年龄40周岁以下，女性身高160cm以上，男性身高170cm以上。3年以上 政府机关或事业单位物业服务经验 ，电脑操作能力较强，掌握电气设施设备日常管理，熟悉网络电力管理模块，责任心强，五官端正，气质端庄 ，持有相关岗位证书 。

速录员 1人。男女不限，年龄40周岁以下，女性身高160cm以上，男性身高170cm以上，五官端正，性格外向，具有较强的语言表达能力，电脑操作能力较强，打字快，思维能力强，负责会议记录等文字保障，经采购单位面试合格后方能上岗 ，持有相关岗位证书 。

2.职责范围：负责与业主沟通及日常项目工作安排、管理、培训及监督管理工作；负责会议记录、会议服务、接待及信件、报刊发放工作，负责提供便民服务。

3.职责要求：

（ 1）物业经理：

1）根据本项目实际情况，搭建项目服务团队，确定组织架构和人员编制，做好员工队伍建设；

2）建立健全各项管理制度，做好基层员工选聘、培训、管理、调配、考评和激励工作；

3）依据项目年度管理目标，监督、检查、指导项目部各岗位员工的工作计划执行情况，定期制定工作计划和总结；

4）积极开展安全防范教育，消防安全教育活动，杜绝管理责任事故的发生，定期对管理区域的设施设备进行全方面综合性检查，及时发现问题解决问题；

5）熟练使用电脑，掌握常用工作软件的操作，协助速录员处理电脑工作及速录工作；

6）建立健全客户服务体系，服务项目推陈出新，与采购单位建立良好的关系。

（ 2）速录员：

1）做好接听、转接电话；接待来访人员；

2）做好本项目的文秘、信息、机要和工作，做好相关档案收集、整理工作；

3）做好本项目相关公文、信件、邮件、报刊杂志的分送及传真件的收发工作；

4）做好本项目各类会议的现场记录，保证会议内容的完整及准确，整理会议记录，形成会议纪要，并为相关部门提供参考；

5）负责各类文档的整理及分类，为本项目提供重要资料支持。

（二）室内外保洁工作

1.人员配备： 2 人。其中：

保洁员 2 人。女性，年龄 5 5周岁以下，身体健康，五官端正，气质端庄，责任心强，掌握保洁和花卉养护识 ， 掌握保洁基本常识 ，持有相关岗位证书 。

2.职责范围：

（ 1）负责办公室、楼层、楼道、洗手间、活动室、会议室、庭院等公共场所的卫生、物品清洁；

（ 2）负责垃圾清运、消杀等工作；

（ 3）负责绿化修剪、除草、抹芽、病虫害防治、浇水、对楼内花卉养护、入冬前落叶杂草的清理及保温工作；

（ 4）负责冬季除雪工作。

3.职责要求：

（ 1）保洁设施完备，并定期对地面、卫生洁具等部位进行养护；确保表面光洁、无污渍。

（ 2）卫生间每天随时清理，包括地面、墙面、盆台、镜面、大小便池、窗台、污水池、水笼头、棚面等；每周一次消毒，保证卫生间清洁。

（ 3）公共通道每天用地拖至少四次清擦地面；每天用干净的软布擦拭电器开关、踢角线；每周对各木质门进行处理、每月上蜡一次；每月对墙面进行技术处理。

（ 4）每周计划清理与随开随清相结合，每周对玻璃进行清擦；对痰盂进行日去污、周保养处理。

（ 5）无擅自占用和堆放杂物现象，地面无污迹、水迹、痰迹。

（ 7）楼宇外围无改变用途和破坏、践踏、占用现象，无纸屑、烟头、石块等杂物。

（ 8）树冠完整，树形整齐美观，分枝点合适，主侧枝分布均匀、数量适宜，内膛不乱、通风透光，无枯枝、死杈挂树，无徒长枝立枝交叉枝，树基牢固，树体无倾斜现象，修剪科学合理。

（ 9）所有需要养护的植被应保证其成活率99%以上，且植被生长正常、无枯枝，草坪杂草率应<2.5%，草坪高度应<20cm。

（ 10）根据植被长势按时浇水、剪草、除杂草、病虫害防治，且接受校方提出的植被生长要求；病虫害观察仔细、全面，控制及时有效，用药科学，方法得当，无药害发生。

其中：

1）绿化带内杂草每半月清除一次，保证无明显的杂草；

2）对新栽绿地，早晚各浇水一次，待成活后可酌情减少浇水次数；

3）施肥、杀虫、修剪：每星期至少检查一遍，如有病虫害及时进行消杀；

4）保持绿化植物的整齐、美观，对过冬植物保存好,保证成活率；

5）对管理区域内所有植物、花草树木种类、数量及成活率进行统计、及时更新，并报送存档。

（ 11）中雪以下雪停后2小时内、大雪 及 以上雪停后 4小时清理完结，达到院内及道路无积雪；垃圾应做到日产日清，及时进行消杀。

（三）秩序维护工作

1.人员配备： 2 人。其中：

秩序维护 1人。男性，年龄45周岁以下，身高1.70米以上，五官端正，身体健康，具备管理与协调能力 ，持有相关岗位证书 。

秩序维护兼职收发 、 更夫。男性，年龄 55周岁以下，身高1.70米以上，五官端正，身体健康 ，持有相关岗位证书 。

2.职责范围：

（ 1）负责办公区域24小时公共秩序管理及安全管理工作。

（ 2）负责门卫24小时值班室值班及外来人员接待登记、引导等工作。

3.职责要求：

（ 1）实行24小时值班及巡逻制度，秩序维护人员熟悉采购单位办公环境，文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责。

（ 2）结合采购单位办公楼特点，制定安全防范措施，在接到任何部位报警后，在2分钟内赶到现场。

（ 3）秩序维护做好本项目突发事件应急处理。

（四）维修维护工作

1.人员配备：1人。男性，40周岁以下，熟练操作和维护各种设备，负责机电、供电、供水系统检查及维护，爱岗敬业，责任心强 ，持有相关岗位证书 。

2.职责范围：

负责庭院、房屋、门窗、桌椅的日常检查与维修维护。

负责机电设备、供电系统、供水系统等设施设备的日常保养检查与维修维护。

3.职责要求：

（ 1）制定房屋与公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检査相结合、计划性维护保养和及时维修相结合。确保在不影响办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全。

（ 2）严格执行房屋修缮管理标准，保证施工质量。确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料符合环保要求。

（ 3）专业保养工作必须由专业人员进行，保证各个系统设备的正常开通和运行。做好日常巡检、测试、记录和维护。

（ 4）需熟悉供电、照明等系统的容量及供电线路的进出线走向。熟悉电器设备的设置及运行使用情况等。熟悉区划位置，了解供电所属变电所、站的名称及联系办法。

（ 5）制定并严格落实供电运行、维修、保养制度，做到巡视检查及时细致，发现问题处理及时，做到小修不过夜、抢修及时，并积极协助采购单位做好中大修工作。

（ 6）做好机电设备的清洁工作，严格遵守电器设备操作规程，杜绝违章操作。

（ 7）发生供电事故时，应及时报告采购单位，并主动同供电部门联系，及时切断电源，迅速查明事故原因，并采取应急措施，防止事故扩大。同时全力组织配合抢修，待恢复正常后，方可离开工作现场。

（ 8）维修、抢修工作结束后，应主动清理工作现场的杂物，然后及时通知保洁人员进行细致清理，保持良好的工作环境。

（ 9）制定各类紧急情况或各专业突发事件的应急预案，要求具有可操作性，出现突发事故，严格按照预案执行。物业公司进场后，要求尽快熟悉设备，并制定对各专业设备的操作流程，任何人员均应严格按照规程操作。

（ 10）制定切实可行节电管理制度，有明显节能成果。

（ 11）熟悉自来水管网、暖气管网、下水管网的走向，了解进水阀门，计量表的具体位置及数量，及各种管网的管径阀门的规格尺寸，并可正常操作。

（ 12）制定并严格落实供水、用水管理制度和给排水系统设备维修保养制度，加强对给排水系统范围内的设备设施包括管网、水泵、水箱、水池、化粪池、水井、阀门等的日常检査工作，确保给排水系统正常、安全运行。

（ 13）做好给排水设备的清洁工作，杜绝跑、冒、滴、漏现象发生，做到运行设备安全稳定运行，备用设备随时可投入运行。

（ 14）发生停水、跑水或其他事故时迅速查明原因，并采取措施，组织维修。若无法维修应及时上报，并积极协助，待维修结束恢复正常后，方可离开工作现场。

（ 15）供暖期前，应协助供暖公司进行检修，为做好来年的供暖工作提前做好准备。供暖期间，要坚守工作岗位，认真巡视检查，发现问题及时处理，并做好记录，如发生事故时，要全力以赴组织抢修，待恢复正常后方可离开现场。

（ 16）水电设备等更换物件由采购单位提供，及时提出配件更换申请。

（ 五 ） 餐饮服务工作

1.人员配备： 5 人 ， 其中

厨师 1人， 男性， 45 周岁以下， 有同岗位服务经验， 持有相关岗位证书 。

面案 1人，女性，55 周岁以下， 有同岗位服务经验， 持有相关岗位证书 。

勤杂 1人，女性，55周岁以下，有同岗位服务经验。

餐厅服务员 2人，女性，35周岁以下，身高162CM以上，有同岗位服务经验 。

2.职责范围：

（ 1 ） 负责职工食堂的早、午餐。

（ 2） 负责每周制定食谱 ， 并 按食谱制作主、副食品。

（ 3 ） 餐饮 库 房 管理有序，食堂清洁，餐具清洗消毒，保证无食物中毒现象发生。

3.职责要求：

（ 1 ） 应有让职工满意的服务技艺、流畅的食堂管理、热情的服务态度、洁净的餐厅布置。

（ 2 ） 物业公司选聘厨艺精湛的厨师和 面案 ，要根据营养需要科学配餐，合理调剂饮食结构。

（ 3 ） 要定期做好服务人员技能培训，保证厨房用具的卫生，保证餐具随时清洁消毒。

（ 4 ） 定期组织餐厅服务人员身体检查，培养员工树立良好职业道德和健康意识，讲究个人卫生，操作时按照要求着装，杜绝传染病的传播。

（ 5 ） 食品制作、食品质量和食品卫生应严格监控，有详细严谨的工作流程和规章制度，确保餐厅工作正常运转。

（ 6 ） 食堂内餐盘、餐碟、碗筷等餐具按要求整齐摆放，就餐人员用餐后，应及时清桌撤台，擦拭干净。

（ 7 ）食堂卫生管理标准

① 工作人员必须按三白四勤（白衣、白帽、白口罩，勤理发、勤洗澡、勤换衣、勤剪指甲）标准工作，个人卫生清洁、严禁化妆；头发置于帽内，严禁在工作场所内穿拖鞋、短裤以及赤膊，不得在工作场所内吸烟；进行分餐工作时须戴口罩；

② 食品原料不新鲜不收、不用不切、不配不烧，确保食品卫生；

③ 冰箱、冰柜每天一清，每周一洗，生熟分装，摆放合理、先进先用；

④ 操作过程中禁止直接用操作工具和手品味，品味后的菜不可放回锅内；

⑤ 用具、盛器每次用后要洗净消毒，抹布、刀、砧板、配菜盆、容器等生熟必须严格分开，并有明显标志；

⑥ 配菜结束后要拖净地面，禁止在洗菜池、洗手池内清洗拖布；

⑦ 餐厅、厨房内应设置带盖的污物处理桶，并及时保洁和清理；

⑧ 开饭时有专人负责餐厅台面卫生工作；

⑨ 保持厨房地面清洁、无积水、无油垢，墙上无食物残渣和污迹；

⑩ 餐厅必须做到每周一次大扫除，每天 2 次小扫除，始终保持清洁卫生，厨房、餐厅应有防蝇防鼠设施。

五、费用范围

投标人的投标报价为含税价（以人民币为结算单位），包括员工工资及社会全额 五险（养老保险、失业险、工伤险、医疗保险（含大额）、生育险）；工会经费；保洁物料费；服装费；管理费；伙食费；税金等费用。投标报价需按照上述要求的投标事项进行报价，必须保证员工工资不低于沈阳市政府规定的最新最低工资标准，并按照采购人当地政府现行规定的种类、比例和标准，为员工缴纳保险等。

六、其他要求

1.要保证物业人员的稳定，不经业主批准不得随意更换。物业招聘的所有人员必须政治可靠，家庭住址详细，个人资料齐全并留有备案。

2.专业技术人员要有专业证书，经年检合格的持证上岗。

3.供应商必须保障其工作人员人身安全,采购单位不承担其责任。

4.中标单位签订合同后,物业全部人员必须在24小时之内到位。组织好交接工作。保证设备运转和各项工作不中断。

5.中标物业单位负责保洁用品等采购，购买数量、次数与技术参数必须满足采购人提出的服务保障标准，并由采购人对其进行审批监管。

6.合同履行期间发生业主重大投诉事件，造成损失的，业主有权立即终止合同，并要求物业公司赔偿相应的经济损失。

7.在工作过程中因工作失职造成物品丢失、损坏，全部照价赔偿。

8.甲乙双方应以签订合同时的最低工资标准为标准。因工作需要，甲方要求岗位人员减少，按实际减少人数计算，减少物业费。

9.采购人承担设备设施所产生的水、电、燃气等费用。

10.合同执行期内，所有服务项目包涵晚间加班、休息日、节假日等临时性服务保障，采购人不再单独支付合同金额以外的其他费用。

11.采购人根据对中标物业单位按照考核细则（详见考核表）进行履约能力考核。每季度进行一次综合考核，考核双方对考核结果进行确认。采购人按照考核结果作为支付绩效费用。绩效考核满分为100分，100分为优秀，90分为合格，考核成绩达到合格线以上不扣除费用，每季度全额绩效为5000元（包含在物业整体费用内），低于90分的，每扣1分，扣除当期绩效75元，综合评分低于60分当期绩效全部扣除；连续两次考核低于60分，将自动终止合同至甲方重新招标生效且甲方不承担相应违约责任。

202 4 年（ ）季度物业服务考核表

七、 项目要求

1、服务期限:自签订合同之日起一年。

2、服务地点:皇姑区庐山路3号。

3、付款方式：提供发票，按季支付。

4、履 约保证金：不收取。

5、组织验收主体：本项目的履约验收工作由采购人依法组织实施。